Les impôts sont déduits des revenus de tout investissement locatif. Le type de location proposé, meublé ou vide, conditionne largement le calcul de l'impôt dû par un investisseur immobilier. Comme l'investissement, le choix du régime fiscal est également important. Il impacte l’impôt sur les revenus locatifs. Découvrez donc comment payer moins.
Les revenus locatifs d'un bien vide !
Il existe deux types de régimes fiscaux qui régissent l'imposition des revenus locatifs non meublés, c'est-à-dire les revenus d'un bien locatif vide. Il s'agit du régime micro-foncier et du régime réel. D'une part, le régime micro-foncier concerne les biens locatifs dont les loyers sont inférieurs à 15 000 € par an. Par rapport aux différentes charges qui incombent à l'investisseur, une déduction de 30% sur les loyers, déductible de l’impôt sur les revenus locatifs, est accordée. Plusieurs dépenses peuvent ainsi être associées à la déclaration de revenus, à savoir : les travaux d'amélioration, d'entretien ou de rénovation, les primes d'assurance habitation du locataire, les intérêts d'emprunt, les frais de gestion locative, les impôts locaux et les charges de copropriété. Il est préférable de choisir le régime réel si les dépenses sont supérieures à cet abattement. En revanche, le régime réel est appliqué pour les loyers supérieurs à 15 000 € par an. En dessous de ce montant, il reste facultatif. Dans ce cas, toute une série de dépenses peuvent être déduites des loyers sur la déclaration de revenus. En plus des mêmes charges déductibles que celles du micro-foncier, d'autres charges peuvent être ajoutées au calcul comme les provisions sur les charges de copropriété, les frais de mainlevée de garantie et les frais bancaires. Retrouvez plus d'informations sur www.lybox.fr
Réduisez vos impôts sur les revenus locatifs grâce au déficit foncier !
Ce n'est que dans le cas où les revenus de l'activité de location de biens immobiliers nus sont supérieurs aux charges inhérentes que l'impôt sur les revenus locatifs est dû. Ainsi, le calcul de l'impôt se fait à partir des bénéfices. Afin de réduire le montant de l'imposition, il est donc nécessaire de trouver un équilibre entre les charges et les produits. En effet, dans le cas où l'activité enregistre un déficit une fois tous les calculs effectués, il est possible de l'utiliser afin de réduire son impôt. C'est notamment le cas pour le déficit foncier. Sur une certaine période, l'investisseur peut parvenir à réduire son bénéfice imposable ou à équilibrer la somme des loyers avec celle des charges en déduisant les différentes dépenses. Cette réduction peut être optimisée en réalisant des travaux de rénovation dans l'appartement ou la maison. Ce dispositif est avantageux pour un investisseur en location immobilière car il permet d'étaler le coût des travaux en dépenses sur plusieurs exercices comptables successifs jusqu'à dix ans. Le déficit foncier peut aussi être appliqué à plusieurs logements. Enfin, jusqu'à 10 000 €, il n'est pas inclus dans le plafond des niches fiscales.
Les revenus locatifs d'une location meublée !
Contrairement aux locations vides, dont les loyers sont classés dans les revenus fonciers, ceux des locations meublées sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Concernant la déclaration fiscale ainsi que l’impôt sur les revenus locatifs, l'investisseur peut choisir entre deux statuts dont celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou celui de loueur en meublé professionnel (LMP). Le régime micro-BIC est automatiquement associé au statut LMNP pour les revenus inférieurs à 70.000€. Dans ce cas, l'imputation des sommes se fait sur les revenus de même nature en cas de déficit. Avant le calcul du bénéfice imposable, une déduction de 50% sur les loyers est appliquée. Néanmoins, la défiscalisation totale des loyers et la déduction des charges réelles ne sont pas possibles dans ce régime. Ensuite, le régime réel est associé au statut LMP, notamment pour les loyers supérieurs à 23.000€. Dans ce cas, la déduction se fait sur le revenu global. Le bien est considéré comme un bien professionnel, l'investisseur peut donc bénéficier d'une exonération de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Profitez des dispositifs de défiscalisation immobilière pour réduire vos impôts !
L'impôt sur les revenus locatifs peut être réduit grâce à plusieurs dispositifs gouvernementaux. Parmi les plus populaires, il y a la loi Pinel. Dans certains territoires ciblés par le gouvernement, le dispositif Pinel prévoit un investissement dans un bien locatif neuf sur une période déterminée. Il permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 12 % pour une période de location de 6 ans, de 18 % pour une période de 9 ans et de 21 % pour une période de 12 ans. Il existe également le dispositif Denormandie, qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur la valeur totale du bien. Dans ce dispositif, les investissements locatifs dans l'ancien avec travaux peuvent profiter des avantages du dispositif Pinel. Par ailleurs, afin de préserver le patrimoine dans certains quartiers historiques, le dispositif Malraux prévoit une déduction fiscale pour les travaux de réhabilitation réalisés. Enfin, pour la location en résidence meublée, le dispositif Censi-Bouvard permet de réduire ses impôts de 11, 18 ou même 25% du prix d’achat HT.