Le démembrement de propriété se définit par un procédé juridique qui se repose sur la division du bien au nu-propriétaire et à l’usufruitier. Cet acte est couramment employé dans le domaine familial lors d’une donation ou pour les successeurs. Le système a pour principal atout la réduction des tarifs liés aux impôts. Le nu-propriétaire est la personne qui possède seulement le bien, appelé aussi abusus. L’usufruitier est par contre l’usus et le fructus, il peut utiliser le bien comme bon lui semble, et percevoir les loyers si le bien est en location par exemple. Chacune de ces deux parties dispose de ces droits, mais aucune ne peut réaliser seule la vente du bien immobilier.
Usus, Fructus et Abusus
Le démembrement de propriété divise alors les droits de propriété d’une pleine propriété en usus, fructus et abusus. L’usus et le fructus disposent de droits d’utiliser le bien et de profiter des fruits obtenus à partir du bien. L’abusus est la personne qui est le propriétaire, mais qui ne peut pas jouir du bien. L’usufruitier a le droit à l’utilisation du bien, s’il veut y demeurer ou procéder à sa location. Lors de la location du bien, c’est l’usufruitier qui perçoit les loyers. Le nu-propriétaire, quant à lui reste par contre le propriétaire du bien, mais ne peut pas en bénéficier pendant une durée limitée. Vous parlez de démembrement de propriété lorsque l’usufruitier et le nu-propriétaire ne sont pas la même personne.
Les avantages du démembrement de propriété
Le principal avantage du démembrement de propriété se repose sur le fait de pouvoir bénéficier de la réduction des impôts. Cette méthode est utilisée lorsque vous voulez léguer doucement votre bien à vos descendants. Pour cela, vous devez démembrer votre bien en donnant la nue-propriété à vos enfants et garder l’usufruit pour vous. Vous pouvez ainsi toujours faire du profit de votre bien immobilier. Le montant de la donation est aussi abattu. Ce type de donation présente deux avantages. Le premier avantage est la réduction des droits de cession qui sont obtenus à partir du pourcentage de la nue-propriété. Le second avantage est que lorsque l’usufruitier décède, le nu-propriétaire devient totalement propriétaire du bien en ne payant aucun droit.
Le démembrement, utile lors des successions
Il se peut aussi que le démembrement soit utilisé lorsque le propriétaire du bien veut léguer son bien à son conjoint par exemple. Le conjoint deviendra alors l’usufruitier. Les enfants resteront le nu-propriétaire. La valeur de la nue-propriété est toujours dépendante de l’âge du conjoint. Vous pouvez aussi procéder à une donation temporaire de l’usufruit.
